Die Digitalisierung im Bau- und Immobiliensektor verspricht seit Jahren, Planungs-, Bau- und Betriebsprozesse enger miteinander zu verzahnen. Im Idealfall werden bereits während der Planungs- und Bauphase Daten für den zukünftigen Betreiber bereitgestellt. Erfahrungen und Informationen aus dem Betrieb können wiederum in zukünftige Bauprojekte einfließen.
Dieser durchgängige Wertschöpfungsprozess klingt überzeugend – in der Praxis wird er jedoch noch zu selten realisiert. Das wurde auch in einer Befragung während der BIMuniversity 2025 deutlich. Hier können Sie sich die Aufzeichnung kostenlos ansehen: BIMuniversity-Vortrag: Digitales Planen, Bauen und Betreiben.
Von der Theorie zur Praxis
Im Kern geht es beim digitalen Planen, Bauen und Betreiben darum, dass alle Beteiligten auf einer möglichst einheitlichen und strukturierten Datenbasis arbeiten. Dabei spielen zwei Ansätze beziehungsweise Systeme eine zentrale Rolle: Building Information Modeling (BIM) und Computer-Aided Facility Management (CAFM).
BIM bezeichnet eine digitale Arbeitsmethode, bei der ein virtuelles Gebäudemodell entsteht. Dieses Modell enthält nicht nur geometrische Informationen, sondern auch Daten über Materialien, Bauteile oder technische Anlagen.
CAFM-Systeme sind dagegen Softwarelösungen für den Gebäudebetrieb. Sie helfen zum Beispiel dabei, Flächen zu verwalten, Wartungsintervalle einzuhalten oder Energiekosten zu kontrollieren.
Damit BIM und CAFM ineinandergreifen, braucht es einen möglichst durchgängigen Informationsaustausch. Daten aus der Planung müssen für den Betrieb nutzbar sein. Gleichzeitig können aktuelle Informationen aus dem Gebäudebetrieb für die weitere Planung und Dokumentation bereitgestellt werden.
Eine Grundlage dafür bilden offene Standards wie die Industry Foundation Classes (IFC). IFC ist ein herstellerneutraler Standard für den strukturierten Austausch von Bauwerksdaten zwischen unterschiedlichen Softwarelösungen. Wie vollständig Informationen übertragen werden, hängt jedoch unter anderem von den definierten Anforderungen, den verwendeten Softwarelösungen und der korrekten Zuordnung der Daten ab.
Ergänzend dazu spielen die Asset Information Requirements (AIR) eine wichtige Rolle. Sie definieren, welche Informationen zu Bauteilen und Anlagen für den späteren Betrieb benötigt werden. So kann bereits in der Planung sichergestellt werden, dass die Daten in einer Form vorliegen, die im CAFM-System nutzbar ist.
Die Wirklichkeit: Brüche im Prozess
Die Realität sieht jedoch häufig anders aus. Viele Befragte der BIMuniversity gaben an, dass sie Bewirtschaftungsdaten meist erst nach Abschluss eines Projekts erhalten – häufig in Form von Excel-Tabellen, PDF-Dokumenten oder 2D-Plänen. Für den laufenden Betrieb sind diese Unterlagen nur eingeschränkt nutzbar.
Betreiber wünschen sich hingegen, dass die für sie relevanten Daten bereits in der Planungs- und Bauphase berücksichtigt werden. So könnten beispielsweise Informationen über Anlagen oder Flächen direkt so aufbereitet werden, dass sie im CAFM-System weiterverwendet werden können.
Planer und Bauunternehmen bewerten den unmittelbaren Nutzen teilweise anders. Für sie bedeutet die zusätzliche Aufbereitung der für den Betrieb benötigten Daten zunächst einen Mehraufwand, ohne dass daraus immer ein direkter Vorteil für den Bauprozess entsteht. Das führt dazu, dass die Datenübergabe häufig lückenhaft bleibt.
Hinzu kommt, dass viele Bauprojekte noch immer zweidimensional geplant werden. Zwar arbeiten zahlreiche Unternehmen bereits mit dreidimensionalen Modellen, doch ein durchgängiger digitaler Prozess ist nach wie vor nicht flächendeckend etabliert.
Auch der Einsatz von CAFM-Systemen ist uneinheitlich: Während einige Betreiber bereits umfassend damit arbeiten, ist bei anderen eine Einführung bisher nicht vorgesehen oder noch nicht absehbar.
Herausforderungen, die gelöst werden müssen
Die Ursachen für die Brüche im Prozess sind vielfältig. Mit der internationalen Normenreihe ISO 19650 und der VDI-Richtlinienreihe 2552 existieren Rahmenwerke für das Informationsmanagement und die Anwendung von BIM. In vielen Projekten werden diese jedoch noch nicht konsequent umgesetzt.
Ein weiteres Hindernis ist die Heterogenität der Datenformate. BIM-Modelle entstehen häufig in nativen Formaten von Autorenprogrammen wie Autodesk Revit, während für den systemübergreifenden Datenaustausch häufig offene Standards wie IFC eingesetzt werden.
Hinzu kommt die Form der Datenübergabe: Planungsinformationen werden noch immer häufig als PDF-Dokumente oder teilweise sogar auf Papier übergeben. Für die automatisierte Weiterverarbeitung im Gebäudebetrieb sind diese Formate nur eingeschränkt geeignet.
Bei Neubauten entstehen viele relevante Informationen zwar bereits digital, sie werden vom Auftraggeber jedoch oftmals nicht konsequent eingefordert oder von Anfang an nicht eindeutig beauftragt. Um nutzbare und strukturierte Daten zu erhalten, sind deshalb frühzeitige Abstimmungen sowie klare Anforderungen an Inhalte, Datenstrukturen und Übergabeformate entscheidend.
Auch die unterschiedlichen Interessen der Beteiligten erschweren den Prozess: Betreiber benötigen vollständige und strukturierte Daten für den langfristigen Betrieb. Planer und Bauunternehmen haben dagegen zunächst vor allem den Planungs- und Bauablauf im Blick.
Nicht zuletzt fehlen in vielen Organisationen die notwendigen Ressourcen und das Know-how, um den digitalen Prozess durchgängig umzusetzen.
Warum sich der Aufwand lohnt
Trotz dieser Hindernisse ist der Mehrwert klar erkennbar. Wenn Daten über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg strukturiert und digital verfügbar sind, können Prozesse vereinfacht, manuelle Arbeitsschritte reduziert und Fehler bei der Datenübertragung vermieden werden.
Vor allem die frühzeitige Berücksichtigung des späteren Gebäudebetriebs kann dazu beitragen, Lebenszykluskosten zu reduzieren. Voraussetzung dafür ist, dass relevante Betriebsinformationen bereits während der Planung definiert und anschließend strukturiert bereitgestellt werden.
Ein Beispiel verdeutlicht dies: In einem Beispielprojekt wurden Gebäudedaten aus Autodesk Revit direkt in die CAFM-Software SPARTACUS Facility Management übertragen. Über das herstellerneutrale IFC-Format gelangten Flächen, Raumstrukturen und technische Anlagen aus dem BIM-Modell in die CAFM-Datenbank.
Dort konnten die Informationen ohne erneute manuelle Erfassung genutzt werden, um Liegenschaften und Räume anzulegen, Wartungsaufträge zu planen und Flächenberichte zu erstellen. Darüber hinaus wurden technische Attribute wie das Leergewicht von Anlagenteilen oder vorgesehene Wartungstermine übergeben.
Für den Betreiber bedeutete dies einen erheblichen Zeitgewinn und eine höhere Datenqualität, da Medienbrüche und mehrfache Dateneingaben vermieden wurden. Gleichzeitig konnten aktualisierte Betriebsinformationen, beispielsweise geänderte Raumdaten, wieder für das Revit-Modell bereitgestellt werden. Dadurch arbeiteten Planer und Betreiber auf Grundlage eines abgestimmten Informationsstands.
Die Vorteile für den Gebäudebetrieb liegen auf der Hand: Durch die frühzeitige Einbindung des Betreibers können Anforderungen präziser definiert, die Verfügbarkeit von Liegenschaftsinformationen verbessert und Bewirtschaftungsprozesse effizienter gestaltet werden.
Fazit: BIM und CAFM frühzeitig zusammendenken
Digitales Planen, Bauen und Betreiben ist in der Praxis noch kein durchgängig etablierter Wertschöpfungsprozess. Zu häufig endet der digitale Ansatz an der Schnittstelle zwischen Bau und Betrieb.
Die Potenziale sind jedoch groß – und sie betreffen nicht nur technische Experten, sondern auch Mitarbeiter in Banken, Wohnungsunternehmen, öffentlichen Verwaltungen oder anderen Organisationen, die täglich mit Gebäudedaten arbeiten.
Damit aus der Vision Realität wird, braucht es klare Anforderungen seitens der Auftraggeber, verbindlich vereinbarte Informationsstandards und eine engere Zusammenarbeit aller Beteiligten. Vor allem der zukünftige Betreiber sollte frühzeitig in die Planung eingebunden werden.
Erst dann kann eine digitale Wertschöpfungskette entstehen, in der Gebäudedaten nicht nur erzeugt, sondern über den gesamten Lebenszyklus hinweg tatsächlich genutzt werden.
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Literatur-Quellen
- VDI 2552: Richtlinienreihe Building Information Modeling.
- ISO 19650: Internationale Normenreihe für das Informationsmanagement über den Lebenszyklus von Bauwerken.
- buildingSMART Deutschland: Standards und Standardisierung für den offenen BIM-Datenaustausch.
Bildquellen: N+P, Autodesk, KI
