Vom Facility Management zum CAFM-System
Facility Management (dt.: Liegenschaftsverwaltung, Objektbetreuung, FM) stellt die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden sowie deren technische Anlagen und Einrichtungen dar. Dabei dient es der effizienten Gebäudebewirtschaftung und erstreckt sich dabei über den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden und Anlagen, also von der Planung bis zum Abriss. Die Kernaufgaben des Facility Managements lassen sich in verschiedene FM-Prozesse gliedern.
Prozesse im Facility Management
Um diese Prozesse zentral zu dokumentieren und die daraus resultierenden Aufgabenstellungen zu steuern, empfiehlt sich die Nutzung eines CAFM-Systems (Computer Aided Facility Management). In einem solchen System können z. B. Mängel gemeldet und deren Behebung über das System in Auftrag gegeben werden. Somit erfasst das System jeden Schritt und dokumentiert diese. Eine solche ganzheitliche, prozessorientierte CAFM-Softwarelösung ist z. B. SPARTACUS Facility Management. Das CAFM-Werkzeug bildet Daten im gesamten Gebäudelebenszyklus ab und verknüpft diese logisch miteinander.
Digitalisierung umfasst jedoch nicht nur die digitale Erfassung von Daten und die Ableitung von daraus resultierenden Aufgaben. Vielmehr bezeichnet die Digitalisierung des Facility Managements die automatische Erfassung von in Gebäuden und technischen Anlagen produzierten Sensordaten und deren Auswertung. Auf Basis der generierten Informationen, kann die optimale und automatische Anpassung von technischen Anlagen an die sich verändernden Zustände erfolgen.
Vom CAFM zum digitalen Gebäudemanagement
Um das Facility Management zu digitalisieren und beispielsweise die Basis für Smart Buildings zu bilden, sind einige Voraussetzungen von Nöten. Zunächst ermöglicht das festgelegte IT-Budget es, notwendige Endgeräte sowie eine IT-Infrastruktur zu etablieren. Diese schaffen die Grundlage, um Echtzeit-Daten zu erfassen und einen angemessenen Datenstandard zu etablieren. Dieser unterstützt dann die Automatisierung mittels Künstlicher Intelligenz (KI). Die Auswertung und Weiterverarbeitung der Daten erfolgt anschließend mittels einer geeigneten FM-Plattform.
Voraussetzungen und Möglichkeiten der Digitalisierung von FM-Prozessen; Quelle: Lünendonk-360-Grad-Incentive 2018
Der nächste Schritt im Rahmen der Digitalisierung des Facility Managements: Smart Buildings
In Smart Buildings werden die anfallenden FM-Prozesse auf Basis von IoT-Daten automatisiert. Im Zuge von IoT (Internet of Things) erhalten Gegenstände wie technische Anlagen eine eindeutig zurechenbare Adresse, mit der sie untereinander kommunizieren, Befehle verarbeiten und Werte senden können. Das Internet of Things ist in vielen verschiedenen Bereichen der Industrie einsetzbar, angefangen bei produzierenden Betrieben, Logistikunternehmen, bis hin zu Energieversorgern. Lernen Sie die Mehrwerte von IoT im industriellen Umfeld kennen
Verschiedene Sensoren der Anlagen erfassen dauerhaft ihre Umweltzustände. So erfassen zum Beispiel Klimaanlagen die Temperatur und die Luftqualität anhand des CO2-Gehaltes, Jalousien die Sonneneinstrahlung usw. Diese wertet das System automatisch aus und mittels KI werden entsprechende Serviceprozesse ausgelöst (z. B. wird die Heizung reguliert). KI hat das Ziel, mittels Algorithmen Entscheidungsstrukturen des Menschen möglichst eigenständig nachzubilden. Wie genau dies in der Praxis möglich ist, zeigen die folgenden Anwendungsbeispiele aus der ganzen Welt. Sie geben Anregungen und Denkanstöße zur Digitalisierung im Facility Management und zeigen auf, dass das keine Zukunftsmusik mehr ist:
Empire State Building (New York)
Das bereits in den 1930er Jahren erbaute Empire State Building ist sicher nicht das erste Gebäude, das beim Thema Digitalisierung in den Sinn kommt. Ein umfassender Retrofit passte es in den letzten zehn Jahren jedoch an die modernen Gegebenheiten an. Was genau sich hinter dahinter verbirgt, können sie in unserem Blogbeitrag Retrofit: Alte Maschinen fit machen für Industrie 4.0 nachlesen. Auch wenn es sich dabei um Fertigungsmaschinen handelt, ist dies der gleiche Ansatz, der ebenso bei Gebäuden genutzt werden kann. Beim Empire State Building lag dabei besonderer Wert auf dem Energiecontrolling. Durch verschiedene Sensoren werden mit Hilfe von künstlicher Intelligenz Systeme gesteuert, wie z. B. Raumtemperatur, Luftqualität und Stromverbrauch. Diese erfassen so automatisch, wann ein System in welcher Auslastung laufen muss, um eine effiziente Koordination bei minimalem Energieverbrauch zu ermöglichen. Dadurch konnte eine hohe Energieeffizienz erreicht werden, die mit neu gebauten Smart Buildings mithalten kann.
The Edge (Amsterdam)
In Sachen Effizienz kann dem Amsterdamer „Edge“ derzeit niemand etwas vormachen. Das vernetzte Bürogebäude erhielt die bisher höchste je vergebene Bewertung für nachhaltige Immobilien. Rund 40.000 Sensoren messen jegliche Veränderung im Gebäude. Eine verbundene App zeichnet sämtliche Aktionen, Vorlieben und Gewohnheiten des Nutzers auf. Besonders innovativ ist dabei die Raumreservierung.
Über 1.000 Mitarbeiter sind im „Edge“ beschäftigt, jedoch ohne feste Arbeitsplätze. Stattdessen gibt es im Gebäude Sitzplätze, Stehpulte, Arbeitsecken, Teamräume, Balkonplätze und Konzentrationsräume. Die App erkennt anhand des Terminkalenders die anfallenden Tätigkeiten und schlägt dem Nutzer täglich den passenden Arbeitsplatz vor, der dann gebucht werden kann. So erfolgt eine effiziente Nutzung des Gebäudes und die Förderung von Kreativität. Die persönlichen Vorlieben jedes Mitarbeiters bezüglich der Lichteinstellung, Raumtemperatur usw. zeichnet die App auf und überträgt sie direkt auf den Arbeitsplatz des Tages. Telefon und Laptop lassen sich an jedem Arbeitsplatz drahtlos mit den vorhandenen Bildschirmen verbinden. So entsteht für die Mitarbeiter kein Mehraufwand durch den täglichen „Umzug“.
The Cube (Berlin)
Derzeit erfolgt in Berlin der Bau des 42 m hohen Würfels „The Cube“ direkt an der Spree. Der Glasmantel, der an geknicktes Papier erinnert, lässt das futuristische Innere bereits erahnen. Während „The Edge“ über eine App gesteuert wird, erhält „The Cube“ ein „Brain“, womit sich das Gebäude autonom steuern soll.
Dieses erkennt anhand von IoT-Sensordaten z. B., dass der Verbrauch einer Heizung plötzlich sinkt, kontaktiert mit dieser Information einen Techniker und beauftragt ihn mit der Reparatur. Auch im Sinne von Predicitive Maintenance handelt das „Brain“. So erkennt es z. B. anhand einer Änderung des Stromverbrauches, dass eine Lampe bald kaputtgehen wird. Verbunden mit Erfahrungsdaten, wie z. B. der durchschnittlichen Lebensdauer einer solchen Lampe, kann das „Brain“ so Wartungsprozesse auslösen, bevor das Teil (hier die Lampe) überhaupt kaputtgeht und damit Ausfallzeiten minimieren. Mehr zum Thema Predictive Maintenance können Sie in unserem Blogbeitrag Vorausschauende Wartung im Mittelstand nachlesen. Die Steuerung des „Cubes“ durch Personen erfolgt auch hier über eine App, die verschiedenste Anpassungen zulässt.
Flughafen BER
Ein weiteres Smart Building-Projekt in Berlin ist der noch im Bau befindliche Flughafen BER. Hier soll besonders das durch künstliche Intelligenz optimierte Reinigungsmanagement bestechen. Dabei sollen Sensoren z. B. das Wetter analysieren und entsprechend angepasste Reinigungsprozesse auslösen. Außerdem sollen Sensoren sogar auf Toiletten melden, wenn z. B. Tücher nachgefüllt werden müssen. Außerdem sollen Roboter die Böden effizienter reinigen als Personal, indem sie Stellen, die gereinigt werden müssen, eigenständig erkennen. Mittels Bewegungssensoren werden viel und wenig genutzte Flächen erkannt, um die Ressourcen optimal einzusetzen. Mehr zu diesem Thema können Sie in unserem Blogbeitrag Smart Rooms – Einsatzfelder im Facility Management nachlesen.
Ubineum (Zwickau)
Im beschaulichen Zwickau in Sachsen befindet sich im Ubineum eine eher am Privathaushalt orientierte Ausstellung des Smart Buildings. Der Fokus liegt hier auf Assistenzsystemen. In Zusammenarbeit mit der ansässigen Hochschule und einem Sanitätshaus wurde unter anderem die Sprachsteuerung, automatische verschiebbare Möbel und ein programmiertes Wärme- und Strommanagement ins Haus gebracht. Somit können das Gebäude bzw. die Wohnung z. B. Raumtemperatur und Licht an die wahrgenommenen Bewegungen in der Wohnung anpassen.
Wie komme ich zum Smart Building?
Diese Beispiele zeigen, dass die Digitalisierung des Facility Managements kein entferntes Zukunftsphänomen mehr ist. Es gibt verschiedenste Möglichkeiten, den ersten Schritt in Richtung digitale Zukunft zu gehen. Damit ergeben sich vielfältige Wege und Chancen, um Effizienzpotenziale auszuschöpfen und Prozesse zu unterstützen. Unabhängig davon, ob ein neues Gebäude gebaut oder eine Bestandsimmobilie mittels Retrofit digitalisiert wird, sind genaue Ziele sowie deren Umsetzung zu planen. Mit Hilfe der folgenden Checkliste können Sie unsere Empfehlung für die richtigen Schritte in Richtung Smart Building nachvollziehen:
Wird künstliche Intelligenz menschliche Mitarbeiter ablösen?
Künstliche Intelligenz und Robotik bieten durchaus Mehrwerte. So muss zum Beispiel bei der Arbeitszeit keine Rücksicht auf Krankheit oder Urlaub genommen werden. Es besteht keine Verletzungsgefahr und die Überwachung und Steuerung der „Mitarbeiter“ ist ohne Einschränkung möglich.
Dennoch sollten Arbeitnehmer nicht in Panik verfallen. Während stark standardisierte Tätigkeiten Roboter übernehmen können, entstehen mit deren Einführung trotzdem neue Arbeitsplätze, wie z. B. deren Wartung. Die meisten Tätigkeiten benötigen die schnelle Reaktionsfähigkeit menschlicher Intelligenz sowie Empathie bei der Arbeit mit Kunden oder im Team. Deshalb werden Roboter den Menschen auf absehbare Zeit nicht ersetzen können.
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Bildquellen: N+P Informationssysteme GmbH, Pixabay
