30. August 2023 CAFM
Zum SPARTACUS-Anwendertreffen 2022 wurde das Thema Immobilien-Profitcenterrechnung durch einen Kundenvortrag vorgestellt. Aufgrund der großen Resonanz fiel die Entscheidung, diese Kundenentwicklung in den Standard der CAFM-Software SPARTACUS Facility Management® zu übernehmen. Der Blogbeitrag geht auf den Funktionsumfang und die Mehrwerte dieses Moduls ein.
Voraussetzung zur Nutzung der Profitcenterrechnung bildet die Installation folgender Module:
Der Leistungsumfang beinhaltet zwei Reports, auf die im Folgenden näher eingegangen wird, sowie das dazugehörige Handbuch zur Datenpflege mit einer detaillierten Beschreibung.
Zunächst einmal ist zu sagen, dass die Immobilien-Profitcenterrechnung keine Bewertung gemäß dem Sachwert-, Vergleichswert- oder dem Ertragswertverfahren darstellt. Stattdessen handelt es sich dabei um eine Auflistung von bestehenden Stammdaten im Rahmen von Vermietungsverträgen, die insofern weiterentwickelt wurde, dass sich die vorhandenen Daten zu einer subjektiven und objektiven Bewertung von Erträgen und Leerständen nutzen lassen können. Ergebnis davon sind zwei Reports: Immobiliensteckbrief und Immobiliensteckbrief Listenreport. Der Unterschied besteht darin, dass der Immobiliensteckbrief die Stammdaten des Gebäudes/-komplexes in der kompletten Form beinhaltet. Der Listenreport hingegen ist eine Auflistung aller im Immobiliensteckbrief vorhandenen Liegenschaften als Liste.
Die Reports des Moduls Profitcenterrechnung
Parameterauswahl für Immobiliensteckbrief
Zur Ausspielung des Immobiliensteckbriefes lassen sich zunächst verschiedene Parameter auswählen: den anzuzeigenden Gebäudekomplex, den gewünschten Zeitraum (aktuell auf Jahresbasis), die Leistungsarten sowie optional die Kostenstellen und Detailausgaben.
Im oberen Bereich des Steckbriefes finden sich die klassischen Stammdaten sowie ein Bild des Objektes, wenn dieses eingestellt wurde. Danach folgen Daten zur Gesamtauswertung, wie z. B. Tiefgaragenflächen, Buchwert, Bodenrichtwert etc. Wichtig zu wissen ist, dass diese Daten denen entsprechen, die als Stammdaten eintragen wurden.
Oberer Teil des Immobiliensteckbriefs mit den Stammdaten des Gebäudes, der Gesamtauswertung und Berechnungsmethoden
Darunter sind Berechnungsmethoden aufgeführt, mit bspw. Net Operating Income oder Return on Investment – kurzum Finanzkennzahlen, die hinterlegt sind. Wie diese sich im Details berechnen und welche Methodik dahinterliegt, zeigt das im Leistungsumfang des Moduls enthaltene Handbuch auf. Ebenso in diesem Bereich lässt sich die Ampelfarbe erkennen.
Der untere Bereich des Immobiliensteckbriefs zeigt zwei unterschiedliche Bereiche an: zunächst einmal die Flächendarstellung in den drei Kategorien sparkassenbetrieblich, wohnwirtschaftlich und gewerblich. Die einzelnen Kategorien lassen sich für das jeweilige Unternehmen anpassen. In der Praxis gibt der prozentuale Flächenanteil auch schon ein eventuelles Risiko für die Wirtschaftlichkeit eines Objekts wieder: Je nachdem, wie hoch die Bürofläche in der gewerblichen Kategorie ausgegeben ist, lässt sich einschätzen, welches Risiko zu tragen ist, wenn der Mieter dieses Büros Insolvenz anmelden muss.
Flächenbetrachtung des Gebäudeobjektes im Immobiliensteckbrief
Wichtig in der Gesamtbetrachtung ist auch die Unterscheidung zwischen Vermietung und Leerstand. Für Letzteres müssen Leerstandsverträge hinterlegt sein. Generell ist die Durchgängigkeit der Verträge ein wichtiges Kriterium für den Immobiliensteckbrief.
Aus der Flächenbetrachtung ergibt sich dann die monetäre Betrachtung. Was bringen die Verträge mit sich? Welche Erträge sind daraus geflossen?
Monetäre Betrachtung im Immobiliensteckbrief
Ganz wichtig hierbei ist, nicht nur die Soll- sondern auch die Ist-Werte in SPARTACUS einzutragen. All diese Werte fließen aus den einzelnen Verträgen in den Immobiliensteckbrief ein.
Am Ende des Immobiliensteckbriefs gibt es zusätzlich die Ampel-Ansicht, welche die Profitcenterrechnung visuell noch besser darstellt. Hinter jedem Ampelwert ist zunächst programmatisch eine Kennzahl hinterlegt. Für die Zukunft ist hierfür eine flexible Anpassungsmöglichkeit angedacht.
Visualisierung der Werte über die Ampeldarstellung
Um diesen zu erhalten, ist zunächst wieder die Parametereingabe notwendig. Der vorherige mehrseitige Immobiliensteckbrief wird im Listenreport als einseitige Liste ausgespielt, welche die Bewertung aller hinterlegten Liegenschaften auf einen Blick ermöglicht.
Immobiliensteckbrief Listenreport
Grundsätzlich handelt es sich bei dem Report um das Abbild von Stammdaten. Diese sind alle in einer eigenen Registerkarte Profitcenterrechnung einzutragen.
Registerkarte Profitcenterrechnung zur Eintragung der Stammdaten
Im Rahmen der jährlichen Bewertung sollten die hier hinterlegten Werte auf Aktualität geprüft werden.
Entscheidend für die Betrachtung sind die Verträge und saubere Pflege der enthaltenen Daten. Alles kommt aus den Vermietungsverträgen und deren Klassifizierung. Diese müssen korrekt zugeordnet werden, sonst fallen die Verträge in die falsche Kategorie oder werden nicht erfasst. Daneben ist es wichtig, die Vertragsart innerhalb der Vermietungsverträge richtig auszuwählen, um beim Report die richtigen Daten angezeigt zu bekommen.
Klassifizierung von Verträgen
Das im Leistungsumfang des Moduls enthaltene Handbuch gibt detaillierte Auskunft darüber, welche Daten an welcher Stelle in welcher Weise gepflegt werden müssen.
Die Nutzung der Immobilien-Profitcenterrechnung führt zu verschiedenen Vorteilen:
Aktuell befindet sich der Bau eines Gesamtportfolio-Reports in der Entwicklung. Dieser bündelt die gesamten Stammdaten einzelner Liegenschaften, um eine Gesamtportfolio-Bewertung mit ein paar Kennzahlen (z. B. Top 5 der Mieter) vornehmen zu können. Somit wird das Modul Profitcenterrechnung in Zukunft drei Reports umfassen.
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Bildquelle: N+P
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